Antoine Leca wrote:

> C'est vrai que pour les investissements, c'est moins facile que les impôts
> où il « suffit » d'embaucher un bon conseiller fiscal (un ex-agent des
> impôts reconverti). De plus, il y a toujours cette parcelle de risque, de
> chance (que les « gens riches » vont éluder en investissant dans plusieurs
> biens, en diversifiant leurs placements).

nous sommes bien d'accord, diversifier ses placements c'est du bon sens
élémentaire. il y a de bonnes règles pour ça (good practices, comme
diraient d'aucuns "cuistres" ..... ), qui sont exposées et expliquées dans
quantité de bouquins. et il est plus facile de diversifier une grosse
galette qu'un petit pain.

d'autre part, les "bons" conseils en gestion de patrimoine ont toujours
existé ; mais il est vrai aussi que trouver le "bon" s'est toujours fait
plus par le bouche à oreille que par les "institutionnels"


>> que "les pauvres" qui ne sont pas forcément ignorants et imbéciles.
> Qui plus est, les pauvres aussi peuvent être chanceux. Auquel cas ils
> seront moins pauvres, voire plus pauvres du tout.
>
> Et si on arrêtait de martyriser les portes ouvertes ?

mais nous ne faisons tous que cela, sauf que toutes les portes n'accèdent
pas aux mêmes pièces


>> je peux de citer quantité de "gens riches" qui se sont laissés bercés
>> par des achats "sans risque" dans des endroits huppés, recherchés,
>> etc, en achetant à des appartements "haut standing" à 20 000 F le M2
>> (en 1998, 1999, 2000) qu'ils ont péniblement revendus 10 000 F le M2
>> quand il a fallu ...
>
> Heu, là tu n'es plus vraiment dans le placement à long terme, si ?

c'est bien la difficulté du genre ; en principe, l'achat d'un bien immeuble
c'est par nature du long terme. mais il y a les circonstances de la vie,
mutation professionnelle, bouleversement de la cellule familiale,
opportunité imprévue, etc, et là on se retrouve dans le très court terme



> À part cela, une décote de 50 % depuis 1998 (je ne sais pas quand ils ont
> vendu), je ne suis pas de près le marché immobilier français (et je ne
> sais pas non plus le lieu), mais cela ne me paraît pas refléter la
> tendance générale... du tout, pour tout dire.

évidemment, le phénomène que je cite (pour l'approcher professionnellement
de très près) était au rebours de la tendance générale.
il a résulté de la combinaison d'éléments très locaux :

- la puissance publique :
soit la Ville de Montpellier et son bras armé la Société d'Équipement de la
Région de Montpellier, société d'économie mixte dont le président n'est
autre que le Maire de Mntp, devenu Président de l'Agglomération et
Président du Conseil Régional (Septiman I° pour les intimes),
qui verrouille par prescriptions d'urbanisme et préemption systématique
l'offre de terrains,

- toujours la puissance publique qui attire par tous les moyens de nouveaux
habitants à pouvoir d'achat élevé, issus principalement de la région
parisienne,

- après avoir bien verrouillé, la SERM fait exploser le prix du foncier, ce
qui lui est d'autant plus facile qu'elle est quasiment le seul vendeur,
du moins le seul qui peut garantir la délivrance de permis de construire,

- les rares terrains libérés, uniquement dans des endroits "bien choisis",
ne sont vendus (aux "nouveaux prix") qu'à un très petit nombre de
promoteurs , avec des cahiers des charges particulièrement "affûtés"
(dans la grande distribution, on appelle ça "marges arrières")

- ces belles résidences (collectif et habitat intermédaire "haut de gamme")
sont proposées PAR LES BANQUES, avec encouragements appuyés de la puissance
publique, principalement aux nouveaux arrivants, dont la plus part viennent
de vendre (ou sont en cours de vente) des biens comparables mais aux prix
parisiens des "beaux quartiers" (comme dirait Michel),

- et bien sûr, puisque "Mntp la glorieuse" affirme que c'est l'avenir
garanti, que les banques financent à fond, de nombreux propriétaires locaux
vendent (avec de jolies plus-values, quand même) des biens plus anciens
devenus "moins bien situés" et réinvestissent dans ces magnifiques
opportunités, mais, en gros, au double des prix "normaux" d'il y avait deux
ans

- le vieux bon sens paysan voit bien que c'est une machine infernale, sauf à
conserver ces biens au moins vingt ans,


> Plutôt que « bercés », n'auraient-ils pas plutôt été « bernés » ?

"bernés", bien sûr, mais de leur plein gré ! de nombreux professionnels et
observateurs ont fortement déconseillé (à l'époque) d'acheter à plus 15 000
F le M2, et surtout pas à 22 000 et même 26 000 F.M2.
"les arbres ne montent pas au ciel" avons nous dit,
mais quand les banques, les politiques, la "volaille qui fait l'opinion"
ressassent le même discours, les esprits clairs et de bon sens sont pris
pour des Diogène dans leurs tonneaux ...
rappelons que "ce n'était pas cher" au regard des prix parisiens



>
>
>>> Antoine Leca <root@localhost.invalid> wrote:
>>>>
>>>> Les actions ont fait de nettes progrès ces
>>>> dernières années, mais auparavant elles ont essuyé de longues années
>>>> calamiteuses (les Trente Glorieuses particulièrement).
>>
>> pas pour tout le monde, heureusement !
>> peu importe la période, il est toujours possible de faire progresser
>> ses investissements en bourse à condition de respecter les lois
>> élémentaires de ce marché.
>
> Oui. Mon grand père m'a appris cela, et la crise de 1929 est très loin
> maintenant.
> Mais j'ai aussi constaté que lui avait pas mal de mal avant 1984, mais que
> ceux qui sont venus ensuite eurent beaucoup plus de facilité.

on peut compléter ta juste observation par une autre, visant les banques :
jusqu'à très récemment (1995-2000, en gros), 95% des portefeuilles étaient
gérés par les banques de dépôt au moyen de "contrats de gestion de titres",
selon le principe "nous sommes des professionnels, nous sommes au courant,
confiez nous votre portefeuille, nous vous versons des intérêts garantis et
nous occupons de tout".
c'est exactement la définition donnée par Woody Allen :
"un conseil financier est quelqu'un qui vous aide à gérer vos économies
jusqu'à ce qu'il n'y en ait plus".
grâce aux clauses subtiles des "contrats de gestion de portefeuille" et à la
belle solidarité confraternelle, les banques, non seulement ont géré les
portefeuilles "abandonnés" entre leurs mains en fonction de leurs intérêts
à elles, mais ont joyeusement empoché les plus-values et fait raquer les
moins-values à leurs fidèles clients.

je suis persuadé (opinion personnelle) que l'investissement dans les
entreprises cotées est devenu beaucoup plus clair et plus sain depuis que
les petits épargnants sont beaucoup plus nombreux (environ 2 000 000 en
1980, 8 000 000 en 2004), qu'ils gèrent eux-mêmes leur portefeuille, que du
coup les entreprises cotées ont accordé beaucoup plus d'importance à leurs
petits actionnaires (cf Air Liquide, par exemple, qui est exemplaire dans
l'attention, l'écoute, l'information, la participation effective aux
décisions, de ses petits actionnaires et de son personnel).




> Est-ce dû *seulement* aux outils informatiques et autres (comme la
> désintermédiation) ?

non, je ne pense pas ; évidemment, un portefeuille est plus facile à
"administrer" avec une bécane et des connexions électroniques,
mais :
- l'information n'a pas vraiment changé, tous les cours et les documents
sociaux ont toujours été publiés dans la presse,
-la "gestion" (les achats, les ventes, les arbitrages) est l'oeuvre du
cerveau, pas de la machine


>
>> Michel Talon wrote:
>>
>>> C'est ce qui s'appelle le déplacement de la plus value depuis les
>>> masses laborieuses vers le capital, n'est-ce pas?
>>>
>> Antoine,
>
> Rendons à César... J'ai remis les auteurs juste devant les citations. Tu
> maintiens l'attribution ?
>
>
>> tu viens de donner une excellente définition du .... socialisme !
>>
>> mais oui :
>> remplaces dans l'équation les termes équivalents, "masses
>> laborieuses" par "épargnants" et "capital" par "état" ...
>
> ??? 8~¿

c'était juste pour le fun

> Antoine